외국인이 국내에 부동산을 양도할 때 주의할 점

완전 정리 가이드 

📌 중요 공지
2020년 7월 1일부터 재외국민 및 외국인의 부동산 양도 시 양도신고확인서 제출이 의무화되었습니다. 등기 전 반드시 세무서에서 확인서를 발급받아야 합니다.

1. 서론

외국인의 국내 부동산 양도 개요

외국인이 국내에 소유한 부동산을 양도할 때는 일반적인 거주자와 다른 특별한 절차와 주의사항이 있습니다. 특히 세금 신고, 원천징수, 등기 절차 등에서 복잡한 규정이 적용되므로 사전에 정확한 정보를 파악하는 것이 중요합니다.

2020년 7월 1일 이후 변경된 제도

• 양도신고확인서 제도 도입: 소유권 이전등기 전 세무서 발급 확인서 필수 제출
• 신고 절차 강화: 잔금일 이전에 반드시 양도소득세 신고 완료
• 서류 간소화: 기존 세무서 경유 인감증명서 대신 양도신고확인서로 통합

2. 외국인과 재외국민의 정의

비거주자의 정의

소득세법상 비거주자란 다음의 거주자 요건을 충족하지 못하는 개인을 의미합니다:

💡 거주자 판정 기준
다음 중 하나에 해당하면 거주자로 분류됩니다:

1️⃣ 국내에 주소를 두고 있는 경우
2️⃣ 국내에 183일 이상 거소를 둔 경우
3️⃣ 국내에 생활의 근거가 있는 경우

➡️ 위 요건을 충족하지 못하면 비거주자로 분류됩니다.

거주자 vs 비거주자 판정 예시

상황판정사유

한국에 주소를 두고 생활 중	거주자	국내에 주소 보유
1년 중 6개월 이상 한국 체류	거주자	183일 이상 거소
외국 국적자로 단기 체류 (3개월)	비거주자	183일 미만 체류
한국 국적이나 해외 영주권 취득 후 해외 거주	비거주자	국내 거소 없음
외국인으로 한국에 180일 체류	비거주자	183일 미만
외국인으로 한국에 200일 체류	거주자	183일 이상 거소

⚠️ 중요
• 거주자 판정은 과세연도별로 이루어집니다
• 2025년부터 거주자 판정 기준이 변경될 예정이므로 최신 정보 확인이 필요합니다
• 일시적 출국(유학, 파견근무 등)의 경우 거주자로 인정될 수 있습니다

거주자와 비거주자의 차이

• 과세 범위: 거주자는 전 세계 소득, 비거주자는 국내원천소득만 과세
• 세율 적용: 거주자는 종합소득세율, 비거주자는 별도 세율 적용
• 비과세 혜택: 1세대 1주택 비과세 등 일부 혜택 제한

3. 양도 시 주의사항

3.1 양도신고확인서 제도 (2020.7.1 이후)

필수 절차
재외국민 및 외국인이 국내 부동산을 양도하는 경우, 소유권 이전등기 전에 반드시 세무서에서 발급한 '부동산 등 양도신고확인서'를 제출해야 합니다.

발급 방법 및 제출 서류

1. 양도소득세 신고: 관할 세무서에 양도소득세 예정신고
2. 확인서 신청: 양도신고확인서 발급 신청
3. 서류 제출: 신고서, 계약서, 신분증명서류 등
4. 확인서 발급: 세무서 검토 후 확인서 발급 (통상 3-5일)

3.2 양도소득세 신고 의무

신고 시기 및 방법

• 신고 시기: 잔금 지급일 이전 (계약일로부터 30일 이내 권장)
• 신고 장소: 양도 부동산 소재지 관할 세무서
• 신고 방법: 방문신고, 홈택스(제한적), 세무대리인 위임

양도소득세율

보유기간기본세율중과세율비고

1년 미만	6-45%	50%	단기보유 중과세
1년 이상 2년 미만	6-45%	40-60%	조정대상지역 등
2년 이상	6-45%	기본세율	누진세율 적용

1세대 1주택 비과세 요건

비거주자의 경우 제한적 적용
• 양도일 현재 국내에 1주택만 보유
• 2년 이상 보유
• 양도가액 12억원 이하 (초과분은 과세)
• 단, 비거주자는 거주 요건 등으로 적용 제한적

3.3 원천징수 제도 ⚠️ 중요

2007년 1월 1일 이후 개인 간 부동산 거래는 원천징수 의무 면제
원천징수 제도는 매수인이 법인인 경우에만 적용됩니다.

원천징수 적용 대상

원천징수 의무 있음
• 매수인이 법인(내국법인 또는 외국법인)인 경우에만 적용
• 원천징수 세율: 매매가액의 10%
• 취득가액 확인 시: 양도차익의 20%와 매매가액의 10% 중 작은 금액

원천징수 의무 없음

• 매수인이 개인(거주자 또는 비거주자)인 경우
• 개인 간 거래의 경우
• 2007년 1월 1일 이후 모든 개인 간 부동산 거래

법인 매수 시 절차

단계절차책임자기한

1	잔금 지급 시 원천징수액 공제	매수 법인	잔금일
2	원천징수영수증 교부	매수 법인	즉시
3	원천징수세액 신고 및 납부	매수 법인	다음 달 10일까지

3.4 부가가치세

• 건물 양도: 부가가치세 10% 과세 (사업자등록 필요)
• 토지 양도: 부가가치세 면제
• 주택 양도: 일반적으로 면제 (사업목적 제외)

3.5 중과세율 주의

단기보유 중과세
• 보유기간 1년 미만: 50% (기본세율 + 10%)
• 보유기간 2년 미만: 40~60% (지역별 차등)
• 조정대상지역, 투기과열지구 등 추가 중과세 가능

4. 단계별 양도 절차

완벽한 5단계 절차

1매매계약 체결

• 계약서 작성 및 계약금 수수
• 특약사항에 외국인 특례 조항 포함

2양도소득세 예정신고 (잔금일 전)

• 관할 세무서에 신고
• 예상 세액 계산 및 납부

3양도신고확인서 발급 (세무서)

• 신고 완료 후 확인서 신청
• 발급까지 3-5일 소요

4잔금 지급 및 원천징수 (법인 매수 시)

• 매수인이 법인인 경우 10% 원천징수
• 개인 매수인은 원천징수 의무 없음

5양도소득세 확정신고

• 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내
• 예정신고와 차액 정산

5. 실무 주의사항

해외 송금 시 외국환 신고

• 신고 기준: 1만 달러 상당액 초과 시
• 신고 기관: 외국환은행 (송금 은행)
• 필요 서류: 부동산 매매계약서, 양도소득세 납세증명서 등

조세조약 검토 (이중과세 방지)

• 거주국과 한국 간 조세조약 내용 확인
• 이중과세 방지를 위한 외국납세공제 신청
• 거주국에서의 신고 의무 확인

비과세 요건 사전 확인

• 1세대 1주택 비과세 가능 여부
• 장기보유특별공제 적용 가능성
• 기타 감면 혜택 검토

전문가 상담 권장

복잡한 세법과 절차로 인해 세무사, 법무사 등 전문가 상담을 받는 것이 안전합니다. 특히 고액 부동산이나 복잡한 소유구조의 경우 필수입니다.

 

6. 결론 및 체크리스트

외국인의 국내 부동산 양도는 복잡한 절차와 다양한 주의사항이 있습니다. 특히 2020년 7월 1일부터 시행된 양도신고확인서 제도로 인해 사전 세무 신고가 필수가 되었으므로, 충분한 시간을 두고 준비하시기 바랍니다.

최종 체크리스트

📋 계약 전 확인사항

• 거주자/비거주자 판정 확인
• 양도소득세 예상액 계산
• 비과세 적용 가능 여부 확인
• 필요 서류 및 공증 일정 확인

📋 계약 후 진행사항

• 양도소득세 예정신고 (잔금일 전)
• 양도신고확인서 발급 신청
• 등기 필요서류 준비 및 공증
• 원천징수 여부 확인 (매수인이 법인인 경우)

📋 완료 후 사후관리

• 양도소득세 확정신고
• 해외 송금 외국환 신고
• 거주국 세무신고 확인
• 관련 서류 보관 (5년)

⚠️ 마지막 당부
본 가이드는 일반적인 사항을 다룬 것으로, 개별 상황에 따라 달리 적용될 수 있습니다. 실제 거래 전에는 반드시 세무사, 법무사 등 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.

본 자료는 2024년 기준으로 작성되었으며, 세법 개정에 따라 내용이 변경될 수 있습니다.