✅ 서면-2024-법규재산-0650: 자녀가 재수학원·대학 기숙사에 있어도 1세대 1주택 비과세 받을 수 있나?

📌 들어가며

부모님이 조정대상지역에 집을 사서 2년 이상 거주 후 팔려고 하는데, 자녀가 재수학원이나 대학교 때문에 다른 곳에 살고 있다면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을까요?

이번에 다룰 **서면-2024-법규재산-0650(2024.11.28.)**은 세대원 일부가 취학(재수학원, 대학 등) 사유로 일시적으로 떨어져 살아도 거주요건을 충족할 수 있는지에 대한 명확한 해석을 제시한 중요한 사례입니다.

특히 **"기숙형 재수학원"**이나 **"대학 근처 원룸"**에서 자녀가 거주한 기간도 거주기간으로 인정받을 수 있는지에 대한 실무적 의문을 해소해줍니다.

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🔍 사건의 개요

✅ 사실관계

구분내용

주택 취득	2022년 5월 27일 - 충남 천안 소재 A주택 (조정대상지역)
전입 시기	2023년 3월 22일 - 세대 전원 A주택으로 전입
재수학원 전입	2023년 6월 13일 ~ 2023년 10월 5일 - 세대원 중 1인 기숙형 재수학원 전입
대학 전입 예정	2024년~ - 세대원 중 1인 대학 근처 다가구주택 전입 예정
문의사항	자녀가 떨어져 산 기간도 거주기간으로 인정되는지

✅ 질의의 핵심

1세대 1주택 비과세 적용을 위한 거주기간 판정 시:

❓ 세대원이 기숙형 재수학원에 전입한 기간을 거주기간에 포함할 수 있는지?
❓ 대학교 근처 다가구주택에 거주한 기간을 거주기간에 포함할 수 있는지?

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💬 Q&A로 이해하는 핵심 내용

Q1. 1세대 1주택 비과세의 거주요건이란?

A. 조정대상지역 주택의 경우, 1세대 1주택 비과세를 받으려면:

📋 기본 요건:

• 보유기간: 2년 이상
• 거주기간: 2년 이상 (보유기간 중)

💡 "거주"의 의미: 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대 전원이 함께 거주하는 것

Q2. 자녀가 대학 때문에 떨어져 살면 거주요건을 못 채우나요?

A. 아닙니다. 나머지 세대원이 계속 거주하면 거주요건을 충족합니다.

🔴 국세청 회신 요지:

"세대원의 일부가 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 일시 퇴거하여 당해 주택에서 거주하지 못한 경우에도 나머지 세대원이 거주한 경우에는 거주요건을 충족한 것으로 본다"

💡 핵심 포인트:

• 자녀가 대학 진학으로 떨어져 살아도 OK
• 부모님 등 나머지 가족이 계속 거주하면 거주요건 충족
• 단, 해당 사유(취학 등)에 실제로 해당하는지는 사실관계로 판단

Q3. 기숙형 재수학원도 "취학"에 해당하나요?

A. 구체적 사실관계에 따라 판단됩니다.

✅ 법령상 "취학"의 범위 (소득세법 시행규칙 제71조):

1. 「초·중등교육법」에 따른 학교 (초등학교, 중학교 제외)
   • 고등학교, 고등공민학교, 고등기술학교, 특수학교, 각종학교
2. 「고등교육법」에 따른 학교
   • 대학, 산업대학, 교육대학, 전문대학, 원격대학, 기술대학, 각종학교

⚠️ 기숙형 재수학원의 경우:

• 「초·중등교육법」상 학교에 해당하는지 여부가 관건
• 단순 학원은 포함되지 않을 가능성 높음
• **"각종학교"**에 해당하는지 확인 필요
• 실제 취학 목적 및 교육기관의 성격을 종합 판단

💡 실무적 판단:

✅ 인정 가능성 높음: 
   - 정규 고등학교 재학 중 기숙사 거주
   - 각종학교로 등록된 교육기관

❓ 개별 판단 필요:
   - 기숙형 재수학원 (학교법인 여부, 각종학교 등록 여부)
   
❌ 인정 어려움:
   - 일반 학원 (초중등교육법상 학교 아님)

Q4. 대학 진학으로 자취하는 경우는?

A. 명확하게 인정됩니다.

✅ 대학은 「고등교육법」상 학교

• 일반대학, 전문대학, 산업대학, 교육대학 등 모두 포함
• 기숙사뿐만 아니라 대학 근처 원룸·다가구주택 거주도 OK

✅ 요건:

• 세대원 중 일부(자녀 등)가 대학 취학으로 이탈
• 나머지 세대원(부모 등)이 A주택에 계속 거주

 

⚖️ 법령 및 해석의 체계

✅ 관련 법령 체계

1. 소득세법 제88조 제6호 (1세대의 정의)

"1세대"란 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다.

👉 1세대 정의 자체에 일시 퇴거자 포함

2. 소득세법 시행령 제154조 제1항 (1세대 1주택 비과세 요건)

조정대상지역 주택:

• 보유기간 2년 이상
• 그 보유기간 중 거주기간 2년 이상

3. 소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호 (거주요건 예외 인정)

「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택... 해당 임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우

4. 소득세법 시행규칙 제71조 (취학의 범위)

제3항: 세대의 구성원 중 일부가 다음 사유로 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우:

1. 「초·중등교육법」에 따른 학교 (초등학교 및 중학교 제외)
2. 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학
3. 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편
4. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
5. 학교폭력으로 인한 전학

✅ 해석의 핵심

문리해석

• 법령에서 "세대원의 일부가 취학으로 일시 퇴거"를 명시적으로 인정
• "나머지 세대원이 거주한 경우" 거주요건 충족

실질과세 원칙

• 형식적 주민등록보다 실질적 거주 사실을 중시
• 취학이라는 정당한 사유로 인한 일시적 분거는 세대 분리로 보지 않음

사실 판단의 중요성

• 실제로 취학 사유에 해당하는지는 개별 사안별 판단
• 교육기관의 성격, 교육 목적의 실질성 등을 종합 고려

 

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💡 실무상 시사점

✅ 납세자 입장

1. 거주요건 충족 전략

• 조정대상지역 주택 취득 시 자녀의 취학 계획 고려
• 자녀가 대학·고등학교 진학해도 부모가 계속 거주하면 OK
• 2년 거주요건 충족 기간 동안 나머지 가족이 반드시 거주

2. 증빙자료 준비

✅ 취학 관련:
   - 재학증명서 또는 졸업증명서
   - 등록금 납입 증명
   - 학생증, 수강 신청 내역

✅ 거주 관련 (나머지 세대원):
   - 주민등록등본 (전입 이력 확인)
   - 공과금 납부 내역 (전기, 가스, 수도)
   - 건강보험 자격득실 확인서
   - 신용카드 사용 내역 (지역 확인)
   - 통신비 청구지 주소

3. 사전 확인 필수

• 기숙형 재수학원 등 애매한 경우: 사전 질의
• 관할 세무서에 구체적 사실관계 제시하여 유권해석 요청
• 과세 후 다툼보다 사전 확인이 안전

✅ 세무대리인 입장

1. 상담 시 확인사항

• 주택 취득일 및 조정대상지역 지정 시기
• 세대 전원의 전입일
• 자녀의 취학 시기 및 교육기관 성격
• 나머지 세대원의 거주 지속 여부

2. 리스크 관리

• 기숙형 재수학원 등: 법적 지위 사전 확인
• 증빙자료 사전 준비 독려
• 거주 지속성 입증 방안 마련

3. 절세 전략 수립

• 2년 거주요건 충족 시기 계산
• 자녀 취학 시기와 주택 양도 시기 조율
• 일시적 2주택 특례와의 중복 검토

✅ 과세관청 입장

1. 사실관계 확인 원칙

• 단순 주민등록보다 실질적 거주 사실 중시
• 취학 사유의 객관적 입증 요구
• 나머지 세대원의 거주 지속성 확인

2. 교육기관의 법적 지위 판단

• 「초·중등교육법」, 「고등교육법」상 학교 해당 여부
• 각종학교 인가 여부 확인
• 일반 학원과 구분

3. 증빙의 실질 심사

• 형식적 서류뿐 아니라 실제 거주·취학 사실 확인
• 공과금, 신용카드 사용 내역 등 종합 판단

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📝 용어 설명

🔹 1세대 1주택 비과세

1세대가 1주택을 보유하고 일정 요건(보유기간, 거주기간 등)을 충족하여 양도할 경우 양도소득세를 비과세하는 제도입니다. 조정대상지역 주택은 보유기간 2년 이상, 거주기간 2년 이상이 필요합니다.

🔹 1세대의 정의

거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제자매)과 함께 구성하는 가족단위를 말합니다. 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 일시 퇴거한 사람도 포함됩니다.

🔹 거주요건

1세대 전원이 해당 주택에 함께 거주하는 것을 의미합니다. 다만, 세대원 일부가 취학 등의 사유로 일시 퇴거한 경우에도 나머지 세대원이 거주하면 거주요건을 충족한 것으로 봅니다.

🔹 조정대상지역

「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따라 주택가격 상승이 우려되어 국토교통부장관이 지정·고시하는 지역입니다. 이 지역의 주택은 거주기간 2년 요건이 추가됩니다.

🔹 취학

「초·중등교육법」 및 「고등교육법」에 따른 학교에 입학하여 교육을 받는 것을 말합니다. 고등학교, 대학, 전문대학 등이 포함되며, 초등학교와 중학교는 제외됩니다.

🔹 일시 퇴거

취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편 등 정당한 사유로 본래의 주소 또는 거소에서 일시적으로 떠나는 것을 말합니다. 영구적인 세대 분리와는 구별됩니다.

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🔗 관련 법령 및 예규

✅ 주요 법령

소득세법 제88조 제6호 (1세대의 정의)

• 취학, 질병 요양, 근무·사업상 형편으로 일시 퇴거한 사람 포함

소득세법 제89조 (비과세 양도소득)

• 제1항 제3호 가목: 1세대 1주택 비과세

소득세법 시행령 제154조 (1세대 1주택의 범위)

• 제1항: 보유기간 2년, 거주기간 2년 요건
• 제1항 제1호: 세대원 일부 거주 불가 시 예외 인정

소득세법 시행규칙 제71조 (1세대 1주택의 범위)

• 제3항: 취학의 범위 (초·중·고·대학)
• 제5항: 세대원 일부 미이전 시에도 세대 전원 이전으로 간주

초·중등교육법 제2조 (학교의 종류)

• 초등학교, 중학교, 고등학교, 고등공민학교, 고등기술학교, 특수학교, 각종학교

고등교육법 제2조 (학교의 종류)

• 대학, 산업대학, 교육대학, 전문대학, 원격대학, 기술대학, 각종학교

✅ 관련 예규

서면-2024-법규재산-0650 (2024.11.28.)

• 본 블로그 글의 주제 서면
• 세대원 일부의 취학 사유 이탈 시 나머지 세대원 거주로 요건 충족

소득세법 기본통칙 88-0···4 (1세대의 범위)

• 사실상 현황에 따라 판단
• 부부가 각각 세대 구성해도 동일 세대로 봄

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🎯 결론

이번 서면-2024-법규재산-0650 회신을 통해 명확해진 핵심 내용은:

1. 세대원 일부의 취학 사유 이탈은 거주요건에 영향 없음
   • 대학, 고등학교 등 법령상 학교 취학 시 예외 인정
   • 나머지 세대원이 계속 거주하면 거주요건 충족
2. "취학"의 범위는 법령상 학교로 제한
   • 「초·중등교육법」 및 「고등교육법」상 학교
   • 일반 학원은 포함되지 않음
   • 기숙형 재수학원 등은 개별 사실관계로 판단
3. 사실관계의 객관적 입증이 중요
   • 재학증명서, 등록금 납입 증명 등
   • 나머지 세대원의 거주 지속성 입증
   • 공과금, 건강보험 등 다양한 자료 활용
4. 사전 확인이 최선의 대응
   • 애매한 경우: 관할 세무서에 사전 질의
   • 증빙자료 사전 준비
   • 과세 후 다툼보다 사전 예방

자녀의 교육을 위해 어쩔 수 없이 떨어져 살아야 하는 가족에게, 취학이라는 정당한 사유로 인한 일시적 분거는 1세대 1주택 비과세에 영향을 주지 않는다는 점을 명확히 해준 중요한 해석입니다.

다만, "취학"의 범위와 나머지 세대원의 거주 지속이라는 요건을 반드시 충족해야 하므로, 구체적 사안에 대해서는 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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📚 참고자료

• 서면-2024-법규재산-0650 (2024.11.28.)
• 소득세법 제88조, 제89조
• 소득세법 시행령 제154조
• 소득세법 시행규칙 제71조
• 초·중등교육법 제2조
• 고등교육법 제2조