📋 서면법규재산 2024-692: 재개발로 임대주택이 멸실된 경우 거주주택 비과세 특례 받을 수 있을까?

✅ 문서 개요

• 문서번호: 서면-2024-법규재산-0692
• 회신일자: 2025년 1월 31일
• 관련부처: 국세청 (기획재정부 조세정책과-2260, 2024.12.16. 참조)
• 핵심쟁점: 임대의무기간 1/2 미만 임대한 민간임대주택이 재개발·재건축으로 멸실되어 등록이 자동말소된 경우, 거주주택 양도 시 비과세 특례를 받을 수 있는지 여부

---

🔍 왜 이 유권해석이 중요한가요?

2020년 7월 「민간임대주택에 관한 특별법」이 개정되면서 **단기민간임대주택(4년)**과 장기일반민간임대주택(8년) 유형이 폐지되었습니다. 기존 임대사업자들은 임대의무기간 종료 시 등록이 자동 말소되는데, 만약 재개발·재건축으로 임대주택이 멸실되는 경우 거주주택 양도 시 세금 문제가 발생합니다.

특히 임대의무기간의 절반(1/2)도 채우지 못한 상태에서 재개발로 임대주택이 멸실된 경우, 과연 「소득세법 시행령」제155조 제23항에 따른 거주주택 비과세 특례를 받을 수 있을까요?

이번 유권해석은 이러한 상황에서 명확한 기준을 제시합니다.

---

📌 사실관계

실제 질의 사례를 살펴보겠습니다.

일자내용

2010년 1월	A주택 취득
2018년 3월 15일	A주택을 임대주택으로 등록 (임대의무기간 4년, 단기민간임대주택)
2019년 1월 16일	B주택 취득 (거주주택으로 사용)
2019년 5월 23일	A임대주택 재개발 관리처분계획 인가
2019년 8월 19일	재개발사업 진행으로 임차인 이주
2020년 6월 19일	C주택 취득 및 임대사업자 등록 (10년, 장기민간임대주택)
2021년 5월 26일	A임대주택 멸실
2022년 3월 23일	A임대주택 자동말소 (민간임대주택법 제6조 제5항)
예정	B주택 양도 (2년 이상 거주)

🔑 핵심 포인트

• A주택은 2018.3.15. 임대등록 → 2022.3.23. 자동말소 = 약 4년 임대
• 임대의무기간 4년의 절반(2년)은 충족했으나, 실제 임차인 이주(2019.8.19.) 후 멸실(2021.5.26.)까지 실제 임대기간은 약 1년 6개월
• 따라서 임대의무기간의 1/2 이상 임대하지 않은 상태로 멸실됨

---

❓ 질의내용

임대의무기간의 1/2 이상을 임대하지 않은 민간임대주택이 재개발사업으로 멸실되어 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 등록이 자동말소된 경우,
자동말소된 날로부터 5년 이내에 거주주택(B주택)을 양도할 때 「소득세법 시행령」 제155조 제23항에 따른 거주주택 특례를 적용받을 수 있는가?

---

📝 회신내용 (국세청 유권해석)

⚠️ 결론: 특례 적용 불가

국세청은 기획재정부 조세정책과-2260(2024.12.16.) 회신을 인용하여 다음과 같이 답변했습니다.

"「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 폐지된 유형의 민간임대주택이 임대의무기간의 1/2 이상을 임대하지 않은 상태에서 재개발사업으로 멸실되고 같은 법 제6조 제5항에 따라 등록이 말소된 후 거주주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제23항은 적용되지 않습니다."

###✅ 핵심 요건 정리

구분요건본 사례

임대주택 유형	폐지된 유형 (단기/장기일반 민간임대주택)	✅ 단기민간임대주택 (4년)
임대의무기간 1/2 충족	반드시 1/2 이상 임대해야 함	❌ 미충족 (약 1년 6개월 실제 임대)
멸실 사유	재개발·재건축 사업으로 멸실	✅ 재개발로 멸실
등록 말소	민간임대주택법 제6조 제5항에 따른 자동말소	✅ 자동말소
거주주택 특례 적용	위 요건 모두 충족 시 적용 가능	❌ 적용 불가

---

📖 관련 법령 해설

1️⃣ 소득세법 시행령 제155조 제20항 (거주주택 특례의 기본 구조)

장기임대주택과 거주주택을 동시에 보유한 1세대가 일정 요건을 충족하면, 거주주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있습니다. (단, 생애 한 차례만 적용)

요건:

• 거주주택: 보유기간 중 거주기간 2년 이상
• 장기임대주택: 양도일 현재 사업자등록 및 임대사업자등록을 유지하고 있으며, 임대료 증가율 5% 이하

2️⃣ 소득세법 시행령 제155조 제23항 (등록말소 후 특례)

폐지된 유형의 장기임대주택이 다음 어느 하나에 해당하여 등록이 말소된 경우, 등록 말소 후 5년 이내에 거주주택을 양도하면 임대기간 요건을 갖춘 것으로 간주합니다.

조항말소 사유추가 요건

제1호	임대사업자의 자진 등록말소 신청 (민간임대주택법 제6조 제1항 제11호)	임대의무기간의 1/2 이상 임대한 경우에 한정
제2호	임대의무기간 종료로 인한 자동말소 (민간임대주택법 제6조 제5항)	추가 요건 없음 (의무기간 완료)

3️⃣ 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 (임대의무기간)

임대사업자는 임대사업자 등록일부터 다음 기간 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 하며, 그 기간이 지나지 않으면 양도할 수 없습니다.

• 공공지원민간임대주택: 10년
• 장기일반민간임대주택: 10년 (폐지된 구 유형: 8년)
• 단기민간임대주택: 6년 (폐지된 구 유형: 4년)

4️⃣ 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항 (자동말소)

임대의무기간이 종료한 날, 폐지된 유형의 민간임대주택은 등록이 자동으로 말소됩니다.

---

🧐 왜 특례가 적용되지 않을까?

논리 구조

1. 제155조 제23항 제1호: 자진말소의 경우 "임대의무기간의 1/2 이상 임대"를 명시적으로 요구
2. 제155조 제23항 제2호: 임대의무기간 종료 후 자동말소는 특례 허용 (이미 의무를 완수했기 때문)
3. 본 사례: 재개발로 인한 멸실 → 제6조 제5항의 자동말소
   • 하지만 의무기간 종료 전 멸실
   • 실제 임대기간이 의무기간의 1/2 미만
4. 결론: 제2호(의무기간 종료)에도 해당하지 않고, 제1호(1/2 이상 임대)에도 해당하지 않음 → 특례 불가

💡 입법 취지

거주주택 특례는 장기간 성실히 임대사업을 수행한 임대사업자에 대한 보상적 성격입니다. 따라서:

• 임대의무기간 완료: 당연히 특례 부여 ✅
• 자진말소이지만 1/2 이상 임대: 일정 부분 기여 인정 → 특례 부여 ✅
• 1/2 미만 임대 후 멸실: 충분한 기여 인정 어려움 → 특례 불가 ❌

🔗 관련 법령

📜 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례)

• 제20항: 거주주택 + 장기임대주택 보유 시 1세대 1주택 특례 요건
• 제23항: 폐지 유형 장기임대주택 등록 말소 후 특례 적용

📜 민간임대주택에 관한 특별법

• 제6조 제5항: 임대의무기간 종료로 인한 자동말소
• 제43조: 임대의무기간 및 양도 제한

📜 소득세법 제89조(비과세 양도소득)

• 1세대 1주택 양도소득세 비과세 원칙

---

📊 용어 설명

용어설명

거주주택 특례	장기임대주택과 거주주택을 함께 보유한 경우, 거주주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 간주하여 양도소득세를 비과세하는 제도
임대의무기간	임대사업자가 임대주택을 반드시 임대해야 하는 기간 (단기 6년 / 장기 10년, 폐지 유형은 4년 / 8년)
자동말소	임대의무기간 종료 등 특정 사유 발생 시 임대사업자의 신청 없이 자동으로 등록이 말소되는 것
자진말소	임대사업자의 신청에 의해 임대주택 등록이 말소되는 것
폐지된 유형	2020년 7월 이전 단기민간임대주택(4년), 장기일반민간임대주택(8년)
생애 한 차례	거주주택 특례는 납세자 평생 동안 최초 1회만 적용 가능

---

✏️ 결론

이번 서면법규재산 2024-692 유권해석은 임대의무기간의 1/2 이상 임대라는 요건이 거주주택 특례 적용의 핵심 기준임을 명확히 했습니다.

🔑 핵심 요약

1. 재개발·재건축으로 임대주택이 멸실되어 등록이 자동말소되더라도,
2. 임대의무기간의 1/2 이상을 임대하지 않았다면,
3. 거주주택 양도 시 「소득세법 시행령」 제155조 제23항의 특례를 적용받을 수 없습니다.

📢 납세자 유의사항

• 재개발·재건축이 예정된 지역의 임대사업자는 가능한 한 빨리 1/2 요건을 충족하도록 임대를 유지하세요.
• 거주주택 양도 전 반드시 세무전문가와 상담하여 특례 적용 가능 여부를 확인하세요.
• 거주주택 특례는 생애 한 차례만 적용되므로, 양도 시기를 신중하게 결정하세요.